Entrevista a

D. Roberto Vicente Babiano

“Director de Negocio” de Grupo INGESCASA

 

Arranca el mes de mayo, y con él, el programa especial SIMA previsto en Xm2 News, un ciclo dedicado exclusivamente a los sectores residencial e inmobiliario en España y en el que contaremos con grandes expertos en estos ámbitos, coincidiendo con la celebración del 26 al 28 de mayo de SIMAPRO 2021, el evento inmobiliario más importante a nivel nacional. Así, en Por Metro Cuadrado hemos tenido el honor de colaborar con Roberto Vicente Babiano, Director de Negocio y Expansión en Grupo INGESCASA. Como experto en la gestión inmobiliaria, con mención especial a las cooperativas de viviendas, nos ha traslado su visión sobre el presente y el futuro del residencial en España así como las diferentes tendencias que se están abriendo paso en el sector.

Pregunta: Buenos días, Roberto. Hablar del Grupo INGESCASA es hablar de vivienda, es hablar de cooperativas, es hablar de 23 años de experiencia y casi 11.000 viviendas gestionadas. Toda esta trayectoria supone un aval y les ha convertido en un referente a la hora de realizar cualquier análisis sobre el mercado de la vivienda en nuestro país. Así pues, Roberto, ¿cómo ve usted la evolución del mercado residencial en España en los próximos meses y años?

Roberto Vicente Babiano: Ante todo, muchas gracias a Xm2 News por dar voz a las cooperativas de viviendas y a las gestoras profesionales.

Veo un presente sólido en el sector residencial y un futuro muy prometedor en nuestro país. Acabamos de cerrar el primer cuatrimestre de un año muy complicado, por la situación socio-sanitaria, aniquilando récords históricos de ventas de obra nueva, tanto en promoción directa, como en régimen de cooperativa. Febrero de 2021 ha sido el mejor de los últimos 10 años en comercialización de obra nueva residencial.

Desigual suerte ha corrido la venta de viviendas de segunda mano, que ha corregido a la baja el cruce de operaciones y su precio medio de transacciones. Parece lógico. La diferencia entre el ineficiente parque de viviendas de segunda mano, ergonómica y energéticamente hablando, y la oferta de primer nivel de las viviendas que se están produciendo en la actualidad es mayor que la diferencia cuantitativa del precio entre ambos productos. Y es que hoy estamos fabricando unas viviendas sensacionales en el sector: atractivas, racionales y muy sostenibles por las exigencias medioambientales que nos exigimos todos para utilizar energías renovables. De hecho, los nuevos proyectos nacen con calificaciones energéticas A o B, lo que suponen un ahorro energético para sus ocupantes desde el primer día.

Sin embargo, fuera de autocomplacencias gratuitas, veo amenazas a este prometedor futuro del residencial. La primera, sin duda alguna, la situación de desempleo incontrolado por quienes nos gobiernan, incapaces de buscar alternativas eficaces a los modelos productivos existentes. Entre ese colectivo están los demandantes de nuevas viviendas, en especial, los jóvenes, cuya edad media de emancipación ha ido subiendo paulatinamente de forma inasumible por la sociedad. No se crean nuevas familias, en definitiva, ni proyectos de vida sin empleo estable.

La segunda amenaza, es nuestra creciente preocupación por la escasez de suelo en aquellas plazas con demanda no satisfecha de vivienda. Aquí la Administración tiene mucho que ver. Los planeamientos urbanísticos son eternos, y un proyecto iniciado por los padres los acaban terminando los hijos.

«La concentración bancaria disminuye la oferta y restringe la propia competencia en perjuicio del sector»

En tercer lugar, situaría la capacidad productiva de nuevas viviendas. Hemos cerrado 2020 con una producción de menos de 80.000 viviendas nuevas (el parque de obra nueva debería estar en niveles de unas 100.000 viviendas por año, como mínimo), con una caída de 11.000 visados de obra nueva. En este aspecto, las empresas constructoras no ayudan. Se siguen haciendo casas como relojes suizos, a mano, demasiado artesanalmente, a pesar de una incipiente industria –prácticamente irrelevante en unidades- de construcción industrializada. Pero, sobre todo, tras la destrucción masiva de empleo en la construcción después de 2008, las empresas constructoras no han sabido atraer empleo joven, más orientadas hacia la subcontratación de oficios y al project management que a tener plantillas propias y crecer controlada y ordenadamente con una demanda sostenible de nuevos proyectos.

Por último, se tornan nubarrones en la financiación tradicional bancaria de los nuevos proyectos residenciales, que dan la oportunidad a nuevos operadores financieros con un mayor coste que tenemos que repercutir al precio final de las viviendas. La concentración bancaria disminuye la oferta y restringe la propia competencia en perjuicio del sector. Y no podemos dejar atrás a las administraciones públicas –ineficientes y obsoletas tecnológicamente-, cuyos plazos interminables en la tramitación y autorización de licencias  encarecen precio de las viviendas y los plazos de entrega. Esto es algo que debe saber la sociedad cuando se queja del precio de la vivienda nueva.

Con todo, no podemos dejar de ser optimistas con el futuro, y entusiastas entregados a este nuestro oficio.

P.: Más concretamente, ¿cómo cree que va a desarrollarse el mercado de la vivienda protegida de aquí a un futuro próximo?

R. V. B.: La vivienda protegida se ha convertido en rara avis. A la espera de que los nuevos desarrollos urbanísticos terminen de reparcelar y/o urbanizar, en su caso, prácticamente, no existe suelo para vivienda protegida en lugares interesantes para los compradores potenciales. Algunos sitios “exóticos” pueden tener oferta para ningún demandante. Y algún reducto de suelo protegido en plazas interesantes tiene un precio obsceno.

Por ejemplo, ¿cómo plantearse hacer viviendas con protección pública en los alrededores de Sevilla con un precio máximo (módulo) de mil trescientos y pico euros por metro cuadrado útil de vivienda? Aunque el suelo tuviera coste cero, no salen los números, teniendo en cuenta los precios de construcción junto con el resto de costes necesarios. ¿Quién pierde? Sin duda, los demandantes andaluces, que han visto subir el precio del mercado libre sin límite en estos últimos años, ante la ausencia del verdadero contrapeso de una oferta consistente de vivienda con protección pública.

«Estamos acostumbrados y entrenados a hacer equilibrios en el alambre con los costes de cada promoción»

O, ¿cómo viajar a Valencia y que alguien de la Generalitat te informe con rigor sobre qué calificación exacta VPP tiene el suelo y cuál sería el módulo a aplicar en concreto, según qué mes? Inexplicable. Esa incertidumbre no anima a la gestión.

En la Comunidad de Madrid, concretamente, donde opera activamente INGESCASA -gestionando 6 proyectos residenciales de vivienda colectiva protegida VPPB y VPPL-, estamos acostumbrados y entrenados a hacer equilibrios en el alambre con los costes de cada promoción. Sobre todo en las poblaciones del área metropolitana de Madrid. Y es que seguimos trabajando con la limitación de precios máximos de módulo del año 2009. Creo que las cosas han cambiado desde entonces para que merezca una revisión urgente. 

Mi opinión personal es que, en un futuro más bien inmediato, tan solo deberían coexistir tres clasificaciones en cuanto al tratamiento económico y fiscal de los hogares españoles: vivienda social –la que deberían desarrollar las administraciones públicas para los colectivos más desprotegidos y no lo hacen-; vivienda con protección pública –vivienda asequible que llegue a un buen número de ciudadanos, en especial, para la compra de su primera vivienda (no en segundas o terceras adquisiciones); y la vivienda libre para el resto de la población.

P.: Las cooperativas de viviendas siempre han sido un elemento dinamizador del mercado de la vivienda y su máxima es la vivienda digna y asequible. ¿Cree usted que eso se puede seguir consiguiendo con la actual situación de la vivienda de protección en nuestro país?

R. V. B.: Las cooperativas de viviendas van a seguir siendo quienes pueden equilibrar el mercado residencial, gracias a su modelo de producir viviendas de calidad a coste, sin beneficio promotor, con reducciones de entre el 10% y el 20% del precio de mercado de su zona. Sin embargo, me temo que no va a ser gracias a la vivienda con protección pública encontrar ese contrapeso que regule los precios del mercado. Vocación sí, realidad no. Seguiremos apostando, no obstante, por la vivienda asequible –que no barata-, aunque nuestras armas son de madera cuando nos enfrentamos a la compra de oportunidades de suelo y competimos con los misiles de las promotoras respaldadas por fondos.  

Por suerte, hemos visto adjudicaciones de suelo en los últimos meses en sonadas convocatorias públicas y privadas –ámbito Mahou-Calderón o Méndez Álvaro, por ejemplo-, a favor de cooperativas de viviendas, lo que indica la buena salud que goza nuestro modelo para equilibrar el mercado.

P.: Muchas veces hemos escuchado a los gestores de vivienda decir que es necesario un cambio normativo que regule específicamente las cooperativas de vivienda. ¿En qué debería consistir ese cambio?

R. V. B.: Efectivamente, cada año llevamos a cabo infinidad de propuestas a las autoridades para cambiar la regulación de la ley de cooperativas que se frustan legislatura tras legislatura. De hecho, solo contamos en esa ley obsoleta 27/1999, de 16 de julio, del Estado, con 5 artículos específicos de vivienda o, en la Comunidad de Madrid, con la ley 4/1999, de 30 de marzo. Encuadrados en cooperativas de “autoayuda consumidora”, no podemos hacer tanto con tan poco en el sector. De hecho, dependemos del Ministerio de Trabajo –a nivel estatal- o de la Consejería de Empleo o de Trabajo de la Comunidad Autónoma, en su caso, y no de Vivienda, póngale Vd. los apellidos que quiera al ministerio o a la consejería. Necesitamos una regulación específica para las cooperativas de vivienda adaptada a los tiempos, tras casi 22 años.

En Madrid, por ejemplo, una de las últimas intentonas serias fue en 2018. Sentados todos los agentes durante meses en sendas mesas de trabajo con el mejor ánimo, se inició la campaña electoral que frustró las buenas intenciones. Otra vez a empezar de cero. Entre otros, se pretendían modificar los artículos referentes a delimitar qué suelos son aptos urbanísticamente para las cooperativas –a salvo de gestores advenedizos que pudieran “meter en un charco” a la cooperativa-, qué autonomía pueden tener las cooperativas frente a las unidades constructivas y su destino, el tratamiento de las bajas de los socios con una nueva ley en donde los cambios que pretendemos introducir son los relativos al tratamiento de los socios, altas y bajas, para que no perjudiquen el buen fin de la sociedad cooperativa, cómo calcular el precio del suelo en función de su ubicación y calificación, etc.

En los últimos meses, hemos propuesto desde la Asociación de Gestoras de Vivienda (AGV), una serie de modificaciones sustanciales al nuevo Decreto de VPP de la Comunidad de Madrid, aportando soluciones y mejoras de algunas lagunas, que se han frustrado de nuevo por las presentes elecciones. Estamos a la espera del resultado para continuar o empezar otra vez con la tramitación.

P.: ¿Cree usted que con los actuales precios máximos de venta es viable la promoción de viviendas de protección en régimen de cooperativa?

R. V. B.: Como he manifestado en anteriores ocasiones, en público y en privado, hoy no es viable la promoción de viviendas con protección pública en la mayoría del territorio nacional donde existe un cierto interés de actuar o demanda no satisfecha. Y caso de serlo en determinados casos, solo se puede defender en régimen de cooperativa.

Por supuesto, un promotor no puede defender su margen con la vivienda protegida, salvo que el suelo esté en su balance a un coste histórico de derribo. La limitación de los ingresos máximos por metro cuadrado útil de la promoción, máxime con precios desactualizados del módulo, hacen imposible su negocio. La suma de costes es superior a los ingresos permitidos. Las cooperativas, afortunadamente, tienen otros recursos para viabilizar estas operaciones más complejas.

P.: Actualmente, estamos asistiendo a numerosos cambios y transformaciones dentro del sector residencial. Nos gustaría abordar con usted alguno de ellos. En primer lugar, ¿cómo afrontan las gestoras de cooperativas la creciente digitalización del sector?

R. V. B.: En general, existe un gran salto tecnológico entre las gestoras de cooperativas y las promotoras de campanillas sostenidas por fondos de inversión. Los modestos honorarios que perciben las gestoras por su trabajo justifican un modelo tradicional basado en la capacidad de trabajo de sus equipos para estar ‘piel con piel’ con sus socios cooperativistas en el día a día.

Apuntaría en nuestro deber realizar más inversiones en la digitalización de la gestión. La pandemia ha demostrado con creces su eficacia en la firma de reservas o contratos y, por supuesto, las visitas a la promoción mediante realidad virtual. Por otra parte, hemos aprovechado las nuevas tecnologías para celebrar asambleas generales y reuniones con los consejos rectores con absoluta eficacia.

P.: En segundo lugar, otros de los ejes en la construcción de hoy en día son la eficiencia y la sostenibilidad. En este sentido, ¿cómo está afectando a los precios de venta de las promociones en régimen de cooperativa la incorporación de todos los elementos de construcción sostenible?

R. V. B.: Las subidas de precio de las viviendas de obra nueva en los últimos 5 años se justifican por dos motivos fundamentales: uno, por el precio del suelo apto para edificar, dada su creciente escasez en ubicaciones interesantes; y otro, la injustificable escalada de los costes de construcción.

El anormal encarecimiento de los precios de construcción, a su vez, se debe a dos factores: uno, por la relación oferta-demanda tan desequilibrada. Queremos producir más viviendas de las que puede construir el sector y eso tensa los precios por falta de oferta, en especial, en todos los oficios que participan en el proceso y la macrodependencia de la subcontratación de aquellos por parte de las empresas constructoras.

 

«¿Qué es más importante, una ayuda para comprar un coche o para comprar una vivienda?»

 

El otro factor de aumento de precios, se debe a las crecientes exigencias de eficiencia energética y el empleo de nuevos materiales en obra para hacer más sostenible el parque de vivienda. Si el Código Técnico de Edificación, ya era de por sí exigente en estos asuntos, este año 2021 se ha dado una vuelta de tuerca al mismo para producir edificios de consumo energético casi nulo, alineándonos con las políticas de sostenibilidad y cambio climático de la Unión Europea.

La gente debería saber a qué se debe realmente la subida de precios de la vivienda y dejar a un lado el ruido demagógico de cierta clase política. No contamos –ni compradores ni vendedores- con ayuda o incentivos fiscales algunos en este sector tan estigmatizado –a diferencia del sector de la automoción, por ejemplo, o ¿qué es más importante, una ayuda para comprar un coche o para comprar una vivienda?-, ni con políticas activas de vivienda porque sigue estando mal visto por las administraciones dedicar tiempo y recursos a los mal llamados especuladores, denostados inversores. Eso sí, le viene muy bien al Estado la carga de impuestos –en torno a una media del 23 % del precio entre impuestos directos e indirectos- que soporta la vivienda nueva.  

Dicho esto, y por el carácter democrático de las cooperativas, estamos entrenados para recoger distintas sensibilidades, y estos valores de eficiencia y sostenibilidad tienen un interés creciente para adherirse a los proyectos en cooperativa. A coste, eso sí.

P.: En relación con la anterior pregunta, ahora está potenciándose la construcción industrializada dentro del sector. ¿Cómo valora usted este aspecto dentro del régimen cooperativista y cómo cree que va a influir en la edificación de este tipo de promociones?

R. V. B.: Lamentablemente, la producción en taller de vivienda –en especial, para vivienda en altura- apenas superó el 1 % del parque de vivienda de obra nueva en 2020. Es decir, es algo residual de momento. Y digo lamentablemente porque nos gustaría tener alternativas a la construcción tradicional para que los socios decidieran soberanamente cuál es la mejor solución para ellos.

Quiero pensar en que, a medida que dicha producción industrializada vaya aumentando, los precios se aquilaten, como parecería lógico. La eficiencia en tiempo de ejecución y montaje ya es palmaria. Sigue teniendo un problema logístico de transporte que seguro se soluciona a corto plazo.

Sin embargo, en el modelo cooperativo, la construcción industrializada, cuyos plazos de ejecución y entrega se acortan sustancialmente, puede resultar contraproducente. Los planes de pago de los socios, más laxos que los de compra a un promotor, se verían penalizados si el periodo de maduración de la promoción se acortaran por el empleo de construcción en taller. Por tanto, en estos momentos, no veo que vaya a influir decisivamente en las cooperativas de viviendas, aunque mi apuesta sea total hacia esta línea de innovación y eficiencia.

«Hemos cambiado trabajar con un colectivo de socios por un comprador profesional. No somos los únicos»

P.: Por otro lado, han surgido otros nichos de mercado relacionados con el sector residencial, como por ejemplo el Coliving, el Cohousing y el Build to Rent. Por las cifras que manejan, estas nuevas modalidades parecen estar reservadas para los grandes fondos de inversión. Pero ¿cree usted que las gestoras de cooperativas pueden entrar en estos nichos del inmobiliario residencial?

R. V. B.: Por supuesto que sí. Como suele decir Mikel Echavarren –CEO de Colliers International-, las gestoras son un colectivo resiliente y están “pegadas al suelo” del mercado y de las instituciones y organismos públicos. Efectivamente, la capacidad de gestión de la promoción inmobiliaria de las gestoras supera ampliamente la de una mayoría de promotores con menos experiencia y rodaje. Y no digamos en vivienda protegida, donde el campo está abonado para el modelo cooperativo casi en exclusiva.

Así, estamos sobradamente preparados para gestionar cualquier proyecto inmobiliario. No en vano, el pasado mes de julio, en INGESCASA firmamos un proyecto BtR de 110 viviendas VPPL con garajes, trasteros, local comercial y zona polideportiva con piscina para un fondo de inversión especializado en alquiler asequible. Aquí hemos cambiado trabajar con un colectivo de socios por un comprador profesional. No somos los únicos. Y es que las gestoras, acostumbradas a prestar servicios de alto valor añadido a sus clientes, hemos desarrollado todo tipo de proyectos a lo largo de los años.

Gestionar promociones de coliving, cohousing, senior living o build to rent, más allá del acento anglosajón que representan, sobre todo, pone énfasis en nuevos modos de convivencia de nuestra sociedad, pero no suponen dificultad alguna en la gestión. Algunos modelos ya existen en las cooperativas de segundo grado, cuya permanencia no se limita a la entrega del edificio. El resto, simplemente, segmenta quién y cómo va a disfrutar de determinada solución habitacional y sus amenities en zonas comunes.

Los fondos de inversión nos necesitan cual organismos simbióticos. Necesitan gestoras experimentadas que conozcan los mercados locales, con trayectoria impecable y miles de viviendas gestionadas para llevar adelante sus inversiones y proyectos. De esta manera, no cargan sus estructuras con personal que no forme parte de su core business, que es analizar y administrar las inversiones de terceros, en su caso, o gestionar los alquileres de sus patrimonialistas.

P.: También estamos asistiendo en España a una fuerte apuesta por el alquiler asequible. En contraposición, ¿considera que esto puede ir en detrimento de una política activa para la promoción de viviendas públicas en régimen de propiedad? Y además, ¿cree que podría privar a muchos jóvenes de tener una vivienda en propiedad en el futuro?

R. V. B.: Siendo España un país de propietarios de vivienda, la apuesta por la vivienda en alquiler asequible impulsada por los fondos de inversión y grandes tenedores de viviendas, como bancos o aseguradoras, surge porque los potenciales usuarios –jóvenes y nuevas familias-, no tienen posibilidad de acceder a la compra de vivienda, que es lo que anhela la mayoría. Nuestra mentalidad es de compra, de posesión.

Ante las dificultades de empleo estable, ingresos en consonancia con su capacitación y estudios, e imposibilidad de generar ahorro en esas condiciones precarias para comprar una vivienda y endeudarse, si surge la oportunidad de emanciparse de sus familias, buscan una vivienda con alquiler asequible, claro, pero porque no tienen elección.

Es, pues, el alquiler, una alternativa, más que la solución a la necesidad de vivienda. Sin apoyo de las administraciones públicas –financiando la entrada con el aval de la comunidad autónoma, por ejemplo, help to buy; o garantizando la diferencia que el banco no presta para completar la compra de la vivienda-, como en otros países de nuestro entorno, ni incentivo alguno para salir del nido familiar, será difícil prosperar.

Otra cosa bien distinta es dar una solución a la creciente movilidad en el trabajo o a los estudios de alumnos de enseñanzas superiores o universitarias, quienes no buscan un sitio fijo para casi toda la vida. Cada año, acude a la Comunidad de Madrid una población de entre ochenta y cien mil personas y hay que darles la oportunidad de invertir (comprando) o alquilar, si su movilidad o preferencias así lo exigen. Esperamos que las administraciones del Estado muevan ficha de una vez, tras pregonar de plaza en plaza que van a apoyar a los jóvenes para que puedan comprar una vivienda. En todo caso, aquí estamos las gestoras de cooperativas para que esos jóvenes y familias de nueva creación cumplan sus sueños con nosotros.

P.: Centrándonos ahora en INGESCASA, ¿cuáles son los objetivos particulares del grupo para los próximos años? ¿Y en qué futuros proyectos están trabajando?

R. V. B.: La vocación de INGESCASA es mantener nuestra posición de liderazgo en la gestión de cooperativas de viviendas con algún tipo de protección pública en la Comunidad de Madrid. En aquellas operaciones que, por su peculiar idiosincrasia o complejidad, no sea posible desarrollar este modelo, actuaremos de promotores a través de una sociedad del grupo. Y en otras aquellas que, por su volumen de unidades y plazo de comercialización más largo, puedan suscitar interés en los fondos, daremos prioridad a la gestión de proyectos “llave en mano” –forward funding– para terceros destinados al alquiler con la modalidad build to rent.

Asimismo, no descartamos colaborar con la Administración en la gestión de la rehabilitación y regeneración urbanas de algún barrio o zona de Madrid, aprovechando la llegada de los fondos Next Generation procedentes de la Unión Europea a las comunidades de propietarios y asociaciones de vecinos, en pos de mejorar la eficiencia del parque histórico de vivienda.

En cuanto a los proyectos que tenemos en el pipeline, aspiramos a repetir éxitos de gestión en Tres Cantos, Madrid-El Cañaveral, Madrid-Tetuán, Madrid-Vallecas y Torrejón de Ardoz. También tenemos un colectivo importante esperando el desarrollo de Madrid Nuevo Norte.

P.: Por último, Roberto, a modo de conclusión, ¿cuál es su deseo personal para todo el sector de la vivienda?