Preguntas frecuentes

En general, ¿en qué consiste una cooperativa de viviendas?

La inversión en vivienda es, sin duda alguna, la más importante que una familia realiza a lo largo de su existencia.

Las cooperativas son un sistema eficaz para facilitar el acceso a la vivienda a gran parte de la población. En España, durante los últimos años ha sido este el sistema elegido por gran número de familias.

En cada Comunidad Autónoma la regulación normativa de este tipo de sociedades es específica, con aplicación supletoria de la Ley 27/1999 sobre cooperativas.

Una cooperativa de viviendas es una entidad que asocia a personas físicas que precisan alojamiento o locales de negocio para sí o para sus familiares, es decir, se trata de una agrupación de personas que comparten la necesidad de una vivienda y se unen en cooperativa para acceder a ella mediante la autopromoción, consiguiendo de este modo las mejores condiciones de calidad y precio posibles.

Las notas características son la ausencia de ánimo de lucro y la participación del socio en todo el proceso promotor.
El socio de una cooperativa ostenta la dualidad de ser copromotor de su proyecto como socio de la sociedad cooperativa y adjudicatario y usuario final de su vivienda.

Los socios fundadores de las cooperativas suelen tener un voluntarismo encomiable, pero a la hora de poner en marcha y desarrollar los proyectos es posible que adolezcan de los conocimientos necesarios para llevar a buen término las promociones. Suelen en este caso recurrir a empresas gestoras que, a cambio de unos honorarios profesionales, ponemos a su servicio a los profesionales adecuados. El prestigio, la solvencia y la profesionalidad de la sociedad gestora se convierten en clave para garantizar el éxito de la promoción.

La gestora deberá recibir el encargo por parte de la cooperativa para llevar a cabo su gestión, materializándose el mismo por escrito. Actuará siempre siguiendo las instrucciones que dimanen de la cooperativa a través del Consejo Rector y la Asamblea, limitándose a informar, asesorar y, en definitiva, guiar a la cooperativa en su trayectoria promotora. Responderá ante la cooperativa de sus actuaciones y defenderá los intereses de la cooperativa.
El socio de una cooperativa es, a la vez, promotor y usuario final de su vivienda. Por ello, tendrá que hacer frente a una serie de obligaciones que, a su vez, también le comportarán unos derechos.

La primera ventaja del socio cooperativista es el ahorro económico que supone la autopromoción de viviendas: muchas viviendas protegidas no se desarrollarían de no ser por las cooperativas debido a su ajustada estructura de costes.

La segunda gran ventaja del socio es su capacidad para decidir sobre el destino de su promoción, a través de su presencia en las Asambleas Generales. Las cooperativas han de someterse a la Legislación autonómica y nacional en la materia, estando obligadas, a su vez, a la inscripción en el Registro de Cooperativas competente en cada región.

Cada cooperativa se rige por unos Estatutos que fijan las normas por las que se regula el funcionamiento de la entidad. Los Estatutos no son válidos hasta que no se encuentran registrados debidamente. Se inscriben con la Escritura de Constitución, no siendo válidos hasta que ello no sucede, pudiendo ser modificados a posteriori, y han de ajustarse a la legislación vigente en la materia. Cada socio recibirá un ejemplar de los mismos en el momento de incorporarse a la cooperativa.

La Ley de Cooperativas, los Estatutos, los acuerdos de la Asamblea y los acuerdos del Consejo Rector obligan a todos los miembros de la cooperativa.
El Consejo Rector de la Cooperativa es el órgano de gobierno, gestión y representación de la Sociedad Cooperativa, y está sujeto a la Ley, los Estatutos y la línea política definida por la Asamblea General. Como mínimo ha de estar constituido por tres miembros: Presidente, Secretario y un tercero que puede ser Vicepresidente, Tesorero o Vocal.

La Asamblea General es la reunión de todos los socios para deliberar y tomar decisiones que afecten al curso de la cooperativa. Es el órgano supremo de expresión de la voluntad de los cooperativistas. Los acuerdos que en ella se tomen obligarán a todos los socios, tanto si han estado presentes, representados o si no han acudido a la misma, siempre que hayan estado debidamente convocados a las sesiones.
El Interventor o Interventores, son el órgano de fiscalización de la cooperativa y tienen como misión principal la censura de las cuentas anuales. En el caso de cooperativas que desarrollen más de cuarenta viviendas o más de una fase promotora al mismo tiempo deberán someter sus cuentas a una Auditoría Externa realizada por firma independiente, supliendo de este modo en gran medida la labor del Interventor o Interventores.

Los principales derechos del socio cooperativista son:
    •    Ser elector y elegible para los cargos sociales.
    •    Participar con voz y voto en la adopción de acuerdos por parte de la Asamblea.
    •    Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos.
    •    Aprobar en asamblea General las cuentas del ejercicio.

Las principales obligaciones del socio cooperativista son:
    •    Asistir a las Asambleas y demás órganos de los que forme parte.
    •    Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales.
    •    Guardar secreto sobre aquellos asuntos de la cooperativa cuya divulgación pueda perjudicar los intereses de la misma.
    •    Efectuar los desembolsos de sus aportaciones al capital y aquellas otras que se acuerden en la forma y plazo previstos.

¿Qué es una cooperativa de viviendas?

Es una Asociación autónoma de personas que se han unido de forma voluntaria para satisfacer sus necesidades y aspiraciones de vivienda bajo una forma societaria. Tiene personalidad jurídica propia y su funcionamiento se basa en la participación democrática de los socios.

En otras palabras, se trata de una agrupación de personas que comparten básicamente la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción, en las mejores de calidad y precio posibles.

La característica principal de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro mercantil, ya que su finalidad principal es proporcionar viviendas a sus socios a estricto precio de coste. Los propios cooperativistas, bien pueden hacerse cargo de realizar las gestiones promotoras para la construcción de las viviendas, o bien, pueden contratar los servicios de una gestora de cooperativas.

Igual que en el caso de las Comunidades de propietarios, es frecuente que, para el cumplimiento de sus fines, las cooperativas designen una entidad gestora que será responsable ante la propia cooperativa de cualquier perjuicio que causen sus actuaciones a los intereses de la misma e igualmente, y de forma individualizada, frente a los socios y terceros.

Con la fórmula de la cooperativa de viviendas, ésta se convierte en promotora. El adjudicatario de la vivienda, convertido en socio cooperativista, se autobonifica con el beneficio empresarial que le corresponde como promotor.

¿Qué beneficios conlleva?
  • Precio. El precio final de las viviendas realizadas en régimen de cooperativas es muy inferior al de las viviendas desarrolladas por el método de promoción tradicional, al ser sus socios sobre los que revierte directamente el beneficio de desarrollar la vivienda. Se produce la eliminación del beneficio del promotor tradicional: Al ser los socios cooperativistas quienes promueven la ejecución de las viviendas, el beneficio del promotor tradicional desaparece, lo que reduce de manera sustancial el precio final de la vivienda.
  • Adecuación de pagos. Las cantidades aportadas por los socios se adecuan a los compromisos de pago de la cooperativa viabilizando la promoción.
  • Financiación. En las circunstancias actuales del mercado financiero, las cooperativas cuentan para el desarrollo de sus promociones de viviendas con más predisposición por parte de los bancos y cajas para la concesión de préstamos.
  • Bonificaciones. Por ley, algunos actos jurídicos, necesarios para su actividad empresarial, están exentos del pago a Hacienda o se encuentran bonificados, lo que contribuye a disminuir el coste final de la vivienda.
  • Participación. Otra gran ventaja del socio es su capacidad para decidir sobre el destino de su promoción, a través de su presencia en las Asambleas Generales.

¿Qué derechos me asisten y qué obligaciones tendría como socio?

  •     Poder elegir y ser elegidos para desempeñar los cargos de los órganos sociales.
  •     Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea Genera y demás órganos sociales.
  •     Recibir la información necesaria para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condición de socios.
  •     Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
  •     Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria. En los estatutos de la cooperativa se prevé la sustitución de un socio por otro, ya sea de la lista de los que se encuentran a la espera o propuesto por el que causa la baja.
  •     Frente a la pérdida que supondría la baja en una reserva ante un promotor mercantil, en la cooperativa puedes recuperar la parte correspondiente a las aportaciones al capital social y a las cantidades a cuenta de vivienda en caso de baja.
  •     Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás órganos colegiados de los el socio forme parte.
  •     Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
  •     Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
  •     Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pudiera perjudicarla y no realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.
  •     Aceptar los cargos para los que el socio sea elegido, salvo causa justificada.
  •     Efectuar el pago de las aportaciones al capital social en la forma y dentro de los plazos previstos.
¿Qué garantías tengo?

Funcionamiento democrático

La Asamblea General de Socios es el órgano soberano en el que pueden participar activamente todos los socios de pleno derecho, a quienes da información y propone la toma de decisiones de manera colegiada, adoptándose acuerdos por medio de votación.

Autorregulación

A través de las votaciones de sus socios, la Asamblea General decide desde quiénes son sus representantes –elección del Consejo Rector que es el órgano de la dirección– hasta los agentes que intervienen en la promoción: empresa constructora, entidad financiera, entidad gestora, etc. Es el socio quien elige y decide.

Cantidades avaladas

Las cantidades entregadas a cuenta para la vivienda son avaladas según Ley.

Auditoría

Según los casos, las cuentas de la cooperativa son auditadas por una empresa de auditoría de cuentas autorizada y colegiada, y ratificadas por la Asamblea General. Su informe es absolutamente objetivo: debe reflejar cualquier incidencia relevante y responder caso de no detectar irregularidades contables. Las cuentas anuales debidamente aprobadas son depositadas en el Registro de Cooperativas.

 Gestión profesional: la Gestora.

Los socios de las cooperativas suelen tener un voluntarismo encomiable, pero a la hora de poner en marcha y desarrollar los proyectos es posible que adolezcan de los conocimientos necesarios para llevar a buen término las promociones.

Para la gestión de la promoción se recurre a una empresa gestora especializada que, a cambio de unos honorarios profesionales, pone a servicio de la cooperativa a los profesionales adecuados. El prestigio, la solvencia y la profesionalidad de la sociedad gestora se convierten en clave para garantizar el éxito de la promoción.

La gestora tiene el encargo por parte de la cooperativa para llevar a cabo su gestión, materializándose el mismo por escrito. La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a través de sus órganos de representación.

Actuará siempre siguiendo las instrucciones que dimanen de la cooperativa a través del Consejo Rector y la Asamblea, limitándose a informar, asesorar y, en definitiva, guiar a la cooperativa en su trayectoria promotora. Responderá ante la cooperativa de sus actuaciones y defenderá los intereses de la cooperativa.

¿Qué es el Consejo Rector?

El Consejo Rector de la Cooperativa es el órgano de gobierno, gestión y representación de la Sociedad Cooperativa, y está sujeto a la Ley, los Estatutos y la línea política definida por la Asamblea General.

En el caso más general está constituido por tres miembros: Presidente, Vicepresidente y Secretario.

¿Qué es la asamblea general?

La Asamblea General es la reunión de todos los socios para deliberar y tomar decisiones que afecten al curso de la cooperativa.

Es el órgano supremo de expresión de la voluntad de los cooperativistas.

¿Qué es el interventor?

El Interventor, es el órgano de fiscalización de la cooperativa y tiene como misión principal la censura de las cuentas anuales. Vigila la actuación del Consejo Rector.

¿Cómo se regula una cooperativa de viviendas?

La principal norma legal que regula la actividad de una cooperativa de viviendas, si está inscrita, o lo pretende, en el Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid es, como ya se ha dicho, la Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. Si la Cooperativa actúa en varias comunidades autónomas y en ninguna de ellas de modo principal, deberá inscribirse en el Registro (Nacional) de Cooperativas dependiente del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales , siendo en este caso aplicable la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas.

Adicionalmente, las sociedades cooperativas cuentan con sus propios estatutos dónde se fijan las normas o reglas por las que se rige la estructura, gobierno y funcionamiento de la entidad y que, en cualquier caso, deben ser conformes a la ley. La obligatoriedad de su inscripción registral (no son plenamente válidos hasta que ello no sucede) garantiza que dicho ajuste legal se ha producido. Inicialmente los estatutos se inscriben junto con la denominada escritura de constitución, pudiendo modificarse posteriormente.

Las Cooperativas aplican sus estatutos con plena autonomía, sin más limitaciones ni condicionamientos que los establecidos en la ley.

Es obligatorio que la cooperativa entregue los estatutos en el momento de incorporarse el socio a la misma.

La Ley de Cooperativas, los estatutos, los acuerdos de la asamblea general y del consejo rector, obligan a todos los que se integran como socios de la cooperativa; aunque, tanto los acuerdos contrarios a la ley como a los estatutos son impugnables judicialmente. En algunos supuestos, la Ley regula procedimientos internos (audiencias y recursos) para dirimir diferencias, bien ante el comité de recursos de existir, bien ante la asamblea general. Por ello, todo socio debería poseer además de una copia de los Estatutos, y del Reglamento Interno si existiera, un ejemplar de la Ley.

Normativa

Normativa autonómica
  • Ley 4/1999 de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid.
  • Ley 20/1990 de 19 de diciembre, de Régimen Fiscal de Cooperativas.
  • Ley 6/1997, de 8 de enero, de protección pública a la vivienda de la Comunidad de Madrid
  • Ley 9/2003, de 26 de marzo, del Régimen sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid
  • Ley 9/2001, de 17 de julio, Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Normativa Estatal

El Estado, por su parte, tiene competencia para definir actuaciones susceptibles de protección y regular formas de financiación, así como aportar recursos económicos.
En la Comunidad de Madrid es de aplicación la siguiente normativa estatal en materia de vivienda protegida:

  •  Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
  • Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
  • Orden VIV/2680/2009, de 28 de septiembre, por la que se dispone la aplicación del nuevo sistema de financiación establecido en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
  • Orden VIV/1952/2009, de 2 de julio, por la que se declaran los ámbitos territoriales de precio máximo superior para el año 2009, a los efectos del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula en Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
  • Resolución de 15 de marzo de 2011, por la que se publica el Acuerdo de Consejo de Ministros de 4 de marzo de 2011, por el que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados o convenidos concedidos en el marco del programa 1996 (Plan de Vivienda 1996-1999), del Plan de Vivienda 2002-2005 y del Plan de Vivienda 2005-2008.
  • Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial.
  • Resolución de 22 de mayo de 2009, de la Subsecretaría, por la que se publica el Convenio de colaboración, entre el Ministerio de Vivienda y la Comunidad de Madrid para aplicación del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
  • Orden VIV/1290/2009, de 20 de mayo, sobre convocatoria para la selección de entidades de crédito colaboradoras con el Ministerio de Vivienda en la financiación de actuaciones protegidas del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
  • Orden FOM/3045/2011, de 18 de octubre, por la que se califican como preferentes en el periodo 2011 las entidades de crédito colaboradoras seleccionadas para la financiación del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 y se publica su relación y la de las restantes entidades de crédito colaboradoras.
  • Orden FOM/1057/2012, de 7 de mayo, por la que se modifica la Orden VIV/1290/2009, de 20 de mayo, y se fija el volumen máximo de préstamos convenidos a conceder en el periodo 2012 por las entidades de crédito colaboradoras en la financiación del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
  • Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.
  • Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, sobre precio de las viviendas de protección oficial de promoción privada.
  •  Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.

Resolución de 25 de mayo de 2012, de la Secretaría de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 18 de mayo de 2012, por el que se revisan los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados.

Reales decretos
  • Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.
  • Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.
  • Decreto 12/2005, de 27 de enero, por el que se regulan las ayudas económicas a la vivienda en la Comunidad de Madrid (Plan de Vivienda 2005-2008). actualizado a 2012.
  • Decreto 19/2006, de 9 de febrero, del Consejo de Gobierno, por el que se regula el proceso de adjudicación de viviendas del Instituto de la Vivienda de Madrid.
  • Decreto Legislativo 1/2002, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Tasas y Precios Públicos de la Comunidad de Madrid. Modificado a 31 de diciembre de 2015.
  • Decreto 88/2009, de 15 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan las ayudas económicas a la rehabilitación de edificios residenciales y recuperación de entornos urbanos en la Comunidad de Madrid (“Plan de Rehabilitación 2009-2012”).
Órdenes
  • Orden 3766/2005, de 7 de diciembre, por la que se regula la Lista Única de Solicitantes de Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con Opción a Compra para Jóvenes y el procedimiento de selección de la misma.
  • Orden 2907/2005, de 23 de septiembre, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, por la que se delimitan suelos sometidos al derecho de tanteo y retracto regulado en el artículo 182.1b) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
  • Orden de 18 de abril de 1997, por la que se aprueban las Normas Técnicas de Diseño y Calidad de las Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.
  • Orden 116/2008, de 1 de abril, de la Consejería de Vivienda, por la que se adecuan y adaptan los precios máximos de venta y arrendamiento de las viviendas con protección pública a lo dispuesto en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, y su modificación por Real Decreto 14/2008, de 11 de enero.
  • Orden 2545/2012, de 6 de septiembre, por la que se establece el procedimiento de gestión, liquidación y recaudación de la tasa por actuaciones y servicios en materia de vivienda protegida.
  • Orden de 16 de noviembre de 2012, por la que se declara el importe de los créditos presupuestarios disponibles para la concesión directa, durante el año 2012, de ayudas económicas a promotores de alojamientos para colectivos especialmente vulnerables previstas en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, aprobado por Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre1 de abril, por la que se aprueban los criterios para obtener la consideración de Vivienda con Protección Pública de carácter sostenible.
  • Orden 1578/2005, de 11 de mayo reguladora de las bases para la concesión de las ayudas económicas a la vivienda de la Comunidad de Madrid previstas en el Decreto 12/2005.
  • Orden 1148/2006, de 29 de marzo, del Consejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, por el que se establecen las bases reguladoras y el procedimiento de tramitación de las ayudas financieras previstas en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
  • Orden de 22 de marzo de 1999, por la que se establecen las rentas máximas iniciales de las viviendas de protección oficial de promoción privada acogidas al Real Decreto Ley 31/1978 de 31 de octubre.
  • Orden 5042/2009, de 21 de diciembre, por la que se establece el procedimiento de tramitación de las ayudas financieras a la adquisición de viviendas previstas en Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
  •  Orden 4036/2011, de 21 de noviembre, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, por la que se establecen las bases reguladoras para la concesión de ayudas económicas previstas en el Decreto 88/2009, de 15 de octubre, por el que se regula el Plan de Rehabilitación de la Comunidad de Madrid 2009-2012.
Resoluciones

Resolución de 19 de enero de 2011, de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, por la que se acuerda ofertar las viviendas sin adjudicar procedentes de los sorteos de Viviendas con Protección Pública en Régimen de Arrendamiento con Opción de Compra para Jóvenes, celebrados al amparo de la Orden 3766/2005, de 7 de diciembre, a los inscritos en la lista única de solicitante.

 

Acuerdos
  • Acuerdo de 30 de julio de 2009, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueban las bases reguladoras y se desarrolla el procedimiento de concesión directa de ayudas del cheque vivienda venta y del cheque vivienda rehabilitación y se autoriza un gasto para ayudas de cheque vivienda venta por importe de 9.500.000 euros para el año 2009.
  • Acuerdo de 5 de mayo de 2011, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueban las bases reguladoras y se desarrolla el procedimiento de concesión directa de las subvenciones a la vivienda y a la rehabilitación previstas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, modificado por el Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre.

Directorios y enlaces

Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid.
  • Dirección: Calle de la Princesa nº 5-2ª planta, 28008 Madrid.
  • Teléfono: 91 580 44 47
  • Teléfono 2: 91 580 92 83
  • FAX: 91 580 44 11
Registro nacional de Cooperativas (Ministerio de Empleo y Seg. Social).
  • Dirección: Calle Pío Baroja nº 6, 28009 Madrid.
  • Teléfono: 91 363 18 98
  • FAX: 91 574 96 03
Federación de Cooperativas de viviendas y rehabilitación de la Comunidad de Madrid.
  • Dirección: Calle de Alberto Aguilera, 38, 28015 Madrid.
  • Teléfono: 91 363 18 98
  • FAX: 91 593 11 95

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