PALABRA DE EXPERTO

LACOOOP, portal especializado en las cooperativas de viviendas, en su sección “Palabra de experto”, ha publicado un artículo del Director de Negocio y Expansión de INGESCASA, Roberto Vicente.

Hoy es inviable económicamente desarrollar promociones de vivienda protegida.

Efectivamente, la suma de costes de una promoción inmobiliaria,  en este caso, sobre suelos con algún tipo de protección pública -cuyo precio se liberalizó sin limitación hace algunos años–, y los elevados costes de construcción actuales, supera los ingresos máximos permitidos por las Administraciones Autonómicas para este tipo de viviendas. Necesitamos, por tanto, actualizar los precios máximos con un sistema automático revisable anualmente, limitando el precio del suelo y con la mirada puesta en vivienda asequible para jóvenes.

La solución más sencilla sería cambiar el criterio de cómputo de los precios máximos, de tal forma que éstos se calcularan sobre los metros cuadrados construidos reales de vivienda - los que se pagan por construirlos - y no sobre los metros cuadrados útiles. También habría que realizar pequeños ajustes en los ingresos máximos sobre los anejos destinados a garajes y trasteros porque serían ridículamente sobrevalorados muy por encima de mercado. Esto está ocurriendo actualmente en determinadas zonas donde hay que asignar al socio/comprador una segunda plaza de garaje por 20.000 euros, cuando el precio de mercado es la mitad.

Como alternativa a lo anterior, desde la Asociación de Gestoras de Viviendas - AGV - hemos propuesto a las diversas Administraciones un sistema justo y equilibrado de cálculo del precio máximo de cada metro cuadrado de vivienda, según zona, para todo el territorio nacional. Este sistema se basa en el ahorro que debe suponer la vivienda protegida frente a la vivienda libre, con la única limitación del precio del suelo para vivienda protegida. Cada Comunidad Autónoma definiría - cada año - los parámetros de ahorro en vivienda protegida para sus ciudadanos en función de los precios de mercado de la vivienda libre y de los precios de construcción de dicha zona. No es lo mismo - a igualdad de calidades - construir en Extremadura que en la isla de Ibiza.

La Administración deberá formalizar un gran convenio para financiar actuaciones protegidas, así como el derecho de superficie en suelos públicos.

En estos días que se habla tanto de la colaboración público-privada, y donde se dice que se van a poner a disposición del mercado los suelos propiedad del Estado, Autonomías y Ayuntamientos para desarrollar vivienda asequible, vivienda social o vivienda protegida, a través de poner en carga solares urbanos o dotacionales para desarrollarlos en régimen de uso de superficie, resulta que pueden ser inviables por no obtener financiación en el circuito bancario para construirlas. Hoy está sucediendo, de facto, porque la mayoría de los bancos rehúyen hipotecar una concesión administrativa - derecho de uso - sobre el que no tienen la garantía sobre el pleno dominio de la propiedad.

Por ello, y al efecto de viabilizar este tipo de promociones inmobiliarias para primer acceso, se antoja imprescindible contar con un gran convenio que suscriban las Administraciones Públicas en cuestión y la Banca para beneficios de jóvenes y nuevas familias que merecen tener una vivienda asequible. Tan sencillo como que el Estado garantice con avales el tramo que rehúsa financiar la Banca en estas operaciones, al uso de las líneas ICO, por ejemplo, tal y como se opera desde hace años en Europa con programas denominados help to buy.

Como gestores profesionales de vivienda, nuestro anhelo sería poder entregar - en las principales poblaciones de España -, viviendas de tres dormitorios, con dos plazas de garaje y un trastero a todo el mundo, con las calidades que exige el Código Técnico de la Edificación, por un máximo de 150.000 €. Sería enormemente feliz. Sólo necesitamos sensatez y una verdadera colaboración. De facto.