La inversión en vivienda es, sin duda alguna, la más importante que una familia realiza a lo largo de su existencia.
Las cooperativas son un sistema eficaz para facilitar el acceso a la vivienda a gran parte de la población. En España, durante los últimos años ha sido este el sistema elegido por gran número de familias.
En cada Comunidad Autónoma la regulación normativa de este tipo de sociedades es específica, con aplicación supletoria de la Ley 27/1999 sobre cooperativas.
Una cooperativa de viviendas es una entidad que asocia a personas físicas que precisan alojamiento o locales de negocio para sí o para sus familiares, es decir, se trata de una agrupación de personas que comparten la necesidad de una vivienda y se unen en cooperativa para acceder a ella mediante la autopromoción, consiguiendo de este modo las mejores condiciones de calidad y precio posibles.
Las notas características son la ausencia de ánimo de lucro y la participación del socio en todo el proceso promotor.
El socio de una cooperativa ostenta la dualidad de ser copromotor de su proyecto como socio de la sociedad cooperativa y adjudicatario y usuario final de su vivienda.
Los socios fundadores de las cooperativas suelen tener un voluntarismo encomiable, pero a la hora de poner en marcha y desarrollar los proyectos es posible que adolezcan de los conocimientos necesarios para llevar a buen término las promociones. Suelen en este caso recurrir a empresas gestoras que, a cambio de unos honorarios profesionales, ponemos a su servicio a los profesionales adecuados. El prestigio, la solvencia y la profesionalidad de la sociedad gestora se convierten en clave para garantizar el éxito de la promoción.
La gestora deberá recibir el encargo por parte de la cooperativa para llevar a cabo su gestión, materializándose el mismo por escrito. Actuará siempre siguiendo las instrucciones que dimanen de la cooperativa a través del Consejo Rector y la Asamblea, limitándose a informar, asesorar y, en definitiva, guiar a la cooperativa en su trayectoria promotora. Responderá ante la cooperativa de sus actuaciones y defenderá los intereses de la cooperativa.
El socio de una cooperativa es, a la vez, promotor y usuario final de su vivienda. Por ello, tendrá que hacer frente a una serie de obligaciones que, a su vez, también le comportarán unos derechos.
La primera ventaja del socio cooperativista es el ahorro económico que supone la autopromoción de viviendas: muchas viviendas protegidas no se desarrollarían de no ser por las cooperativas debido a su ajustada estructura de costes.
La segunda gran ventaja del socio es su capacidad para decidir sobre el destino de su promoción, a través de su presencia en las Asambleas Generales. Las cooperativas han de someterse a la Legislación autonómica y nacional en la materia, estando obligadas, a su vez, a la inscripción en el Registro de Cooperativas competente en cada región.
Cada cooperativa se rige por unos Estatutos que fijan las normas por las que se regula el funcionamiento de la entidad. Los Estatutos no son válidos hasta que no se encuentran registrados debidamente. Se inscriben con la Escritura de Constitución, no siendo válidos hasta que ello no sucede, pudiendo ser modificados a posteriori, y han de ajustarse a la legislación vigente en la materia. Cada socio recibirá un ejemplar de los mismos en el momento de incorporarse a la cooperativa.
La Ley de Cooperativas, los Estatutos, los acuerdos de la Asamblea y los acuerdos del Consejo Rector obligan a todos los miembros de la cooperativa.
El Consejo Rector de la Cooperativa es el órgano de gobierno, gestión y representación de la Sociedad Cooperativa, y está sujeto a la Ley, los Estatutos y la línea política definida por la Asamblea General. Como mínimo ha de estar constituido por tres miembros: Presidente, Secretario y un tercero que puede ser Vicepresidente, Tesorero o Vocal.
La Asamblea General es la reunión de todos los socios para deliberar y tomar decisiones que afecten al curso de la cooperativa. Es el órgano supremo de expresión de la voluntad de los cooperativistas. Los acuerdos que en ella se tomen obligarán a todos los socios, tanto si han estado presentes, representados o si no han acudido a la misma, siempre que hayan estado debidamente convocados a las sesiones.
El Interventor o Interventores, son el órgano de fiscalización de la cooperativa y tienen como misión principal la censura de las cuentas anuales. En el caso de cooperativas que desarrollen más de cuarenta viviendas o más de una fase promotora al mismo tiempo deberán someter sus cuentas a una Auditoría Externa realizada por firma independiente, supliendo de este modo en gran medida la labor del Interventor o Interventores.
Los principales derechos del socio cooperativista son:
• Ser elector y elegible para los cargos sociales.
• Participar con voz y voto en la adopción de acuerdos por parte de la Asamblea.
• Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos.
• Aprobar en asamblea General las cuentas del ejercicio.
Las principales obligaciones del socio cooperativista son:
• Asistir a las Asambleas y demás órganos de los que forme parte.
• Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales.
• Guardar secreto sobre aquellos asuntos de la cooperativa cuya divulgación pueda perjudicar los intereses de la misma.
• Efectuar los desembolsos de sus aportaciones al capital y aquellas otras que se acuerden en la forma y plazo previstos.
Es una Asociación autónoma de personas que se han unido de forma voluntaria para satisfacer sus necesidades y aspiraciones de vivienda bajo una forma societaria. Tiene personalidad jurídica propia y su funcionamiento se basa en la participación democrática de los socios.
En otras palabras, se trata de una agrupación de personas que comparten básicamente la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción, en las mejores de calidad y precio posibles.
La característica principal de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro mercantil, ya que su finalidad principal es proporcionar viviendas a sus socios a estricto precio de coste. Los propios cooperativistas, bien pueden hacerse cargo de realizar las gestiones promotoras para la construcción de las viviendas, o bien, pueden contratar los servicios de una gestora de cooperativas.
Igual que en el caso de las Comunidades de propietarios, es frecuente que, para el cumplimiento de sus fines, las cooperativas designen una entidad gestora que será responsable ante la propia cooperativa de cualquier perjuicio que causen sus actuaciones a los intereses de la misma e igualmente, y de forma individualizada, frente a los socios y terceros.
Con la fórmula de la cooperativa de viviendas, ésta se convierte en promotora. El adjudicatario de la vivienda, convertido en socio cooperativista, se autobonifica con el beneficio empresarial que le corresponde como promotor.
- Precio. El precio final de las viviendas realizadas en régimen de cooperativas es muy inferior al de las viviendas desarrolladas por el método de promoción tradicional, al ser sus socios sobre los que revierte directamente el beneficio de desarrollar la vivienda. Se produce la eliminación del beneficio del promotor tradicional: Al ser los socios cooperativistas quienes promueven la ejecución de las viviendas, el beneficio del promotor tradicional desaparece, lo que reduce de manera sustancial el precio final de la vivienda.
- Adecuación de pagos. Las cantidades aportadas por los socios se adecuan a los compromisos de pago de la cooperativa viabilizando la promoción.
- Financiación. En las circunstancias actuales del mercado financiero, las cooperativas cuentan para el desarrollo de sus promociones de viviendas con más predisposición por parte de los bancos y cajas para la concesión de préstamos.
- Bonificaciones. Por ley, algunos actos jurídicos, necesarios para su actividad empresarial, están exentos del pago a Hacienda o se encuentran bonificados, lo que contribuye a disminuir el coste final de la vivienda.
- Participación. Otra gran ventaja del socio es su capacidad para decidir sobre el destino de su promoción, a través de su presencia en las Asambleas Generales.
¿Qué derechos me asisten y qué obligaciones tendría como socio?
- Poder elegir y ser elegidos para desempeñar los cargos de los órganos sociales.
- Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea Genera y demás órganos sociales.
- Recibir la información necesaria para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condición de socios.
- Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
- Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria. En los estatutos de la cooperativa se prevé la sustitución de un socio por otro, ya sea de la lista de los que se encuentran a la espera o propuesto por el que causa la baja.
- Frente a la pérdida que supondría la baja en una reserva ante un promotor mercantil, en la cooperativa puedes recuperar la parte correspondiente a las aportaciones al capital social y a las cantidades a cuenta de vivienda en caso de baja.
- Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás órganos colegiados de los que el socio forme parte.
- Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
- Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
- Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pudiera perjudicarla y no realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.
- Aceptar los cargos para los que el socio sea elegido, salvo causa justificada.
- Efectuar el pago de las aportaciones al capital social en la forma y dentro de los plazos previstos.
Funcionamiento democrático
La Asamblea General de Socios es el órgano soberano en el que pueden participar activamente todos los socios de pleno derecho, a quienes da información y propone la toma de decisiones de manera colegiada, adoptándose acuerdos por medio de votación.
Autorregulación
A través de las votaciones de sus socios, la Asamblea General decide desde quiénes son sus representantes –elección del Consejo Rector que es el órgano de la dirección– hasta los agentes que intervienen en la promoción: empresa constructora, entidad financiera, entidad gestora, etc. Es el socio quien elige y decide.
Cantidades avaladas
Las cantidades entregadas a cuenta para la vivienda son avaladas según Ley 20/2015 de Julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras.
Auditoría
Según los casos, las cuentas de la cooperativa son auditadas por una empresa de auditoría de cuentas autorizada y colegiada, y ratificadas por la Asamblea General. Su informe es absolutamente objetivo: debe reflejar cualquier incidencia relevante y responder caso de no detectar irregularidades contables. Las cuentas anuales debidamente aprobadas son depositadas en el Registro de Cooperativas.
Gestión profesional: la Gestora.
Los socios de las cooperativas suelen tener un voluntarismo encomiable, pero a la hora de poner en marcha y desarrollar los proyectos es posible que adolezcan de los conocimientos necesarios para llevar a buen término las promociones.
Para la gestión de la promoción se recurre a una empresa gestora especializada que, a cambio de unos honorarios profesionales, pone a servicio de la cooperativa a los profesionales adecuados. El prestigio, la solvencia y la profesionalidad de la sociedad gestora se convierten en clave para garantizar el éxito de la promoción.
La gestora tiene el encargo por parte de la cooperativa para llevar a cabo su gestión, materializándose el mismo por escrito. La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a través de sus órganos de representación.
Actuará siempre siguiendo las instrucciones que dimanen de la cooperativa a través del Consejo Rector y la Asamblea General, limitándose a informar, asesorar y, en definitiva, guiar a la cooperativa en su trayectoria promotora. Responderá ante la cooperativa de sus actuaciones y defenderá los intereses de la cooperativa.
El Consejo Rector de la Cooperativa es el órgano de gobierno, gestión y representación de la Sociedad Cooperativa, y está sujeto a la Ley, los Estatutos y la línea política definida por la Asamblea General.
En el caso más general está constituido por tres miembros: Presidente, Vicepresidente y Secretario.
La Asamblea General es la reunión de todos los socios para deliberar y tomar decisiones que afecten al curso de la cooperativa.
Es el órgano supremo de expresión de la voluntad de los cooperativistas.
El Interventor, es el órgano de fiscalización de la cooperativa y tiene como misión principal la censura de las cuentas anuales. Vigila la actuación del Consejo Rector.
La principal norma legal que regula la actividad de una cooperativa de viviendas, si está inscrita, o lo pretende, en el Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid es, como ya se ha dicho, la Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. Si la Cooperativa actúa en varias comunidades autónomas y en ninguna de ellas de modo principal, deberá inscribirse en el Registro (Nacional) de Cooperativas dependiente del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales , siendo en este caso aplicable la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas.
Adicionalmente, las sociedades cooperativas cuentan con sus propios estatutos dónde se fijan las normas o reglas por las que se rige la estructura, gobierno y funcionamiento de la entidad y que, en cualquier caso, deben ser conformes a la ley. La obligatoriedad de su inscripción registral (no son plenamente válidos hasta que ello no sucede) garantiza que dicho ajuste legal se ha producido. Inicialmente los estatutos se inscriben junto con la denominada escritura de constitución, pudiendo modificarse posteriormente.
Las Cooperativas aplican sus estatutos con plena autonomía, sin más limitaciones ni condicionamientos que los establecidos en la ley.
Es obligatorio que la cooperativa entregue los estatutos en el momento de incorporarse el socio a la misma.
La Ley de Cooperativas, los estatutos, los acuerdos de la asamblea general y del consejo rector, obligan a todos los que se integran como socios de la cooperativa; aunque, tanto los acuerdos contrarios a la ley como a los estatutos son impugnables judicialmente. En algunos supuestos, la Ley regula procedimientos internos (audiencias y recursos) para dirimir diferencias, bien ante el comité de recursos de existir, bien ante la asamblea general. Por ello, todo socio debería poseer además de una copia de los Estatutos, y del Reglamento de Régimen Interno si existiera, un ejemplar de la Ley.
