NUEVO DECRETO LEY - GASTOS HIPOTECARIOS -

• QUE DEBES SABER ANTES DE FIRMAR UNA HIPOTECA

Empieza una nueva etapa para el mercado hipotecario. El Gobierno ha aprobado un decreto ley para obligar a los bancos a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), más conocido como el impuesto de las hipotecas.

Tras conocerse el cambio de criterio del Tribunal Supremo, cuya decisión ha sido situar al cliente como el responsable de asumir del tributo tal y como establecía la normativa, el Consejo de Ministros dio luz verde el pasado jueves a la reforma legal para que sea el banco el sujeto pasivo, una reforma que entró en vigor el 10 de noviembre y desde hoy está plenamente operativa.

Esta medida, que según el Ejecutivo busca proteger a los consumidores, tendrá un impacto en las hipotecas que se firmen a partir de ahora. Desde el sector creen que la banca trasladará el coste (al menos parte del mismo) a los usuarios, probablemente subiendo los tipos de interés de los préstamos para la compra de vivienda o generalizando comisiones como por ejemplo la de apertura. No obstante, los expertos en la materia creen que las entidades financieras seguirán inmersas en una dura competencia, lo que beneficia al cliente.

Resumimos algunas claves que se deben tener en cuenta antes de firmar una hipoteca:

1. ¿Se encarecerán mucho las hipotecas? Actualmente el interés medio de los préstamos sobre viviendas está en zona de mínimos históricos. A pesar de que en agosto (último dato disponible del INE) subió ligeramente respecto a julio, se sitúa alrededor del 2,6%. A principios de 2014, sin embargo, superaba el 4%. Por tanto, y a pesar de que se prevé un repunte de los tipos de interés, las condiciones de financiación continuarán siendo favorables para el cliente.

2. Comparar las hipotecas fijas y variables. La contratación de hipotecas fijas ha ido a más en los últimos años y ya supone en torno al 40% de las nuevas firmas. El mercado da por hecho que los préstamos a tipo fijo se encarecerán próximamente, aunque siguen siendo una buena alternativa si tenemos en cuenta que el euríbor a 12 meses ha cambiado de tendencia. A pesar de que sigue en negativo, ya encadena siete meses al alza. Un dato a tener en cuenta es que la media histórica del euríbor ronda actualmente el 2,12%, mientras que hay numerosos préstamos a tipo fijo por debajo del 2%.

3. Las vinculaciones, la compensación. A pesar de que se espera un repunte de los diferenciales, los expertos creen que los bancos seguirán apostando por las vinculaciones para mejorar las ofertas a los clientes. Por ejemplo, que bonifiquen una oferta inicial si contratan un seguro de hogar y vida, si utilizan las tarjetas de la entidad o si se abren un plan de pensiones. Pero antes de dejarse llevar por las vinculaciones, conviene echar cuentas y ver si realmente compensa contratar esos productos. A veces resultan más caros que tener un diferencial un poco más elevado.

4. Tipos fijos iniciales y comisiones de apertura, en el punto de mira. Otra clave a tener en cuenta es que posiblemente se generalicen los tipos fijos iniciales y las comisiones de apertura. ¿En qué consisten? El tipo fijo inicial es el interés que aplican algunos bancos en los primeros meses de vida de la hipoteca (hasta un máximo de dos años), que supera con creces al tipo de interés que se pagará a partir de entonces. Por ejemplo, un préstamo que tenga un tipo del 1% + euríbor, pero que durante el primer año el interés sea del 2%.

También podríamos ver una vuelta generalizada de las comisiones de apertura, que es la penalización que aplican algunos bancos por el mero hecho de abrir la hipoteca. Pueden llegar al 2% del capital prestado y a veces las entidades imponen un mínimo.

5. Los impuestos a pagar. A pesar de que los bancos serán los encargados de pagar el AJD, quien esté pensando en firmar una hipoteca debe saber que debe tener unos ahorros para afrontar todos los gastos e impuestos sujetos a la operación. En general, los expertos calculan que supone entre un 10% y un 15% del importe final.

Recuerda que si es una casa nueva deberás pagar un 10% de IVA y que si es de segunda mano el tributo correspondiente es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que está entre el 6% y el 10% dependiendo de la CCAA. Para viviendas protegidas, jóvenes y familias numerosas existen algunas bonificaciones, pero depende de la región en la que se encuentre la vivienda.

Además de esos impuestos vinculados a la compraventa, hay que sumar el coste de la tasación de la casa, la parte proporcional del timbre de los documentos notariales y el pago de las copias de la hipoteca si las solicitas. También habría que asumir el pago de la gestoría, encargada de realizar todos los trámites, del notario y del Registro de la Propiedad. En el caso de la vivienda usada, los expertos recomiendan pedir una nota simple en el Registro, para estar seguros de que la casa está libre de deudas y cargas. Este desembolso también corre a cargo del futuro propietario.

En el caso de una hipoteca de 180.000 euros para comprar una casa en Madrid, los impuestos y gastos ascenderían a unos 15.066 euros, de los que unos 13.400 euros estarían asociados a la compraventa y unos 1.640 euros, al préstamo. Dichos cálculos ya incluyen un AJD de cero euros.